Варианты инвестирования в недвижимость

Инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость являются одним из самых эффективных способов вложения средств. Это объясняется тем, что спрос на недвижимость является достаточно жестким, поэтому цены на квадратные метры при кризисе падают едва ли не в последнюю очередь. К тому же недвижимость способа давать доход не только за счет дальнейшей перепродажи, но и посредством аренды. Таким образом, инвестиции в квадратные метры способны дать пассивный доход.

Специфика инвестирования в недвижимость

Инвестиции в недвижимость имеют свои особенности, обеспеченные спецификой этого актив. Укажем наиболее очевидные:

• Достаточно высокий порог входа. Если для открытия депозита или инвестиционного счета у брокера достаточно буквально пары тысяч рублей, то для инвестирования в недвижимость необходим оборотный капитал в несколько миллионов рублей. Даже если покупать жилье в ипотеку, чтобы впоследствии сдавать, всё равно придется оплатить первоначальный взнос в 30% от стоимости квартир – для жилища целой 2 млн рублей это уже 600 тыс. рублей.
• Относительно небольшая ликвидность. Квартиры (да и коммерческую недвижимость) не так просто продать, поэтому для реализации по выгодной цене придется ожидать достаточно длительное время.
• Жесткость спроса и предложения. За счет небольших объемов продаж и высоких цен рост и падение стоимости квадратного метра изменяется весьма медленно.
• Возможность зарабатывать не только на перепродаже недвижимости, но и на сдаче в аренду. В результате инвестор получает возможность многократно «отбить» свои издержки и получить повышенную прибыль.

Инвестиции в недвижимость подразумевают долгосрочное вложение средств. Так как цены колеблются не столь сильно, приходится ожидать некоторое время для достижения целевой стоимости. Кроме того, ограничения на время продажи накладывается и закон: в соответствии с ним освобождение от уплаты подоходного налога на прибыль наступает только через 5 лет владения жильем. То есть частному инвестору не выгодно продавать квартиру или дом раньше, чем через 5 лет, так как придется уплатить налог на прибыль.

Коммерческая или жилая? 

По мнению экспертов, выгоднее инвестировать в коммерческую недвижимость. Причин этому несколько:

• более низкие цены, что обеспечивает меньший порог вхождения;
• повышенная стоимость арендной платы (коммерсанты готовы платить больше, чем жильцы);
• меньше рисков, так как в любом случае придется заключить официальный договор (при сдаче квартир нередко договоренности носят устный характер);
• проще найти арендаторов.

В целом коммерческая недвижимость окупается быстрее и позволяет инвестору заработать на порядок выше. Однако не стоит забывать и о ее недостатках:

• необходимо официально и полностью отчитываться о доходах, что подразумевает ведение подробной бухгалтерии, а также платить налоги в полном объеме;
• повышенная стоимость обслуживания (коммунальные платежи);
• еще более низкая ликвидность, так как предприниматели предпочитают не покупать, а арендовать помещения.

Очевидно, что достоинства коммерческой недвижимости легко перекрывают ее недостатки, особенно, если делать сдачу в аренду коммерческих помещений своей инвестиционной стратегией. Многие инвесторы выкупают жилые помещения на первом и втором этажах, соответствующие требованиям СанПиНа, делают в них ремонт и перепланировку и сдают в аренду как помещение под офис или торговую точку. 

Покупка с целью перепродажи

Естественно, что квартиру или магазин, как любой другой актив, можно дорого продать. Однако спрос и предложение достаточно жесткие, и приходится долго ждать, пока цена дойдет до нужного уровня. В среднем стоимость квадратного метра растет на 10-12% в год, но с такой же вероятностью может и упасть на этот же показатель.

Если приобретать недвижимость с целью перепродажи, то оптимально делать это в летний период: цены традиционно падают, а продавать:

• весной – жилье, так как люди стремятся прибрести квартиры до начала лета, чтобы успеть сделать ремонт;
• осенью – коммерческие площади, так как в этот период активизируется торговля.

Следует учесть, что если недвижимость была в собственности меньше 5 лет, то частному собственнику придется заплатить НДФЛ с разницы между покупкой и продажей.

Еще несколько оптимальных стратегий для перепродажи жилья:

• Приобретать квартиру у застройщика на финальном этапе долевого строительства и реализовать жилье после сдачи в эксплуатации. Так можно получить до 20-30% прибыли в относительно короткий срок. Минус – дом могут принять не быстро, поэтому ожидание затянется.
• Покупать конфискат на витрине залогового имущества банков или на открытых аукционах. Как правило, удается приобрести жилье на 10-15% ниже рыночной стоимости. Продавать, естественно, нужно по цене чуть выше рынка, чтобы получить достойную прибыль.
• Приобретать квартиры с долгами, плохим ремонтом, находящиеся под арестом – т.е. неликвид. Цель – купить жилье намного дешевле рынка, сделать в ней хороший ремонт и продавать по рыночной цене. При должном умении можно зарабатывать до 50% на одной сделке.
• Делать в купленных квартирах перепланировку, увеличивая количество комнат или жилое пространство. Например, можно «прихватить» кусочек коридора. Естественно, перепланировку нужно согласовать с жилконторой и другими ведомствами. Аналогично можно купить одну квартиру на первом этаже и переоборудовать ее в две смежные торговые точки. В результате пассивный заработок увеличится вдвое.

Сдача жилья в аренду

Многие приобретают недвижимость не для перепродажи, а для сдачи в аренду, т.е. для получения пассивного дохода. Это касается и жилой, и коммерческой недвижимости.

Размер аренды определяется индивидуально и зависит от площади квартиры, количества комнат, состояния дома, наличия или отсутствия других жильцов, средних цен в городе и других факторов. В среднем за однокомнатную квартиру в городе среднего размера можно выручить от 10 до 15 тысяч рублей.

При сдаче квартиры посуточно можно заработать на порядок больше, от 2 до 5 тысяч за одни сутки. Однако в этом случае будет постоянная проблема с квартирантами, также есть риски повреждения имущества или самой квартиры, так как посуточно сдаваемое жилье часто используется в сомнительных целях.

Можно передать жилье в субаренду риэлтору или гостинице. В этом случае инвестору будет выплачиваться фиксированная сумма в месяц, например, 20 тыс. рублей. Всё, что риэлтор заработает сверху, заселяя людей, он оставляет себе. Это вариант хорош тем, что приходится прикладывать минимум усилий при достаточно большой доходности. 

Стоит ли брать ипотеку для инвестирования в недвижимость

Так как порог входа для инвестирования в недвижимость достаточно высок, многие рассматривают возможность покупки квартиры в ипотеку с одновременной сдачи в аренду. Такой вариант, безусловно, работает, однако нужно учесть ряд особенностей:

в ипотечном договоре должно быть разрешение на сдачу залоговой квартиры, иначе вас обвинят в нарушении соглашения (по закону в ипотечной квартире должен жить сам собственник);

• аренда должна быть оформлена официально – с договором;
• необходимо платить налоги.

При планировании прибыли не нужно забывать о расходах, минимум будут три статьи:

• ипотечные платежи банку;
• квартплата;
• налоги.

Поэтому для получения прибыли нужно требовать арендную плату выше совокупных расходов. Однако даже выход «в ноль» является хорошим вариантом, так как инвестору квартира достается практически бесплатно: по сути ипотеку будут оплачивать арендаторы.

Таким образом, инвестировать в недвижимость можно разными способами: взять в ипотеку и сдавать ее помесячно, передать в субаренду с фиксированной платой, купить старую или «разбитую» квартиру и сделать в ней ремонт, стать участником «долевки», переоборудовать жилое помещение в коммерческое и сдавать его и т.д. В любом случае с недвижимости можно получать пассивный доход, а также продать ее по хорошей цене в долгосрочной перспективе.